Artículo 03. ¿Cómo escoger Parcela? Condiciones de las Normas Urbanas
En el presente artículo se continúa tratando los distintos aspectos que pueden condicionar la elección de una parcela. En este caso se tratará el tema de las condiciones urbanísticas.
Para saber que condiciones afectan a las parcelas es necesario acceder al plan urbanístico del ayuntamiento que se determine, o en su defecto si las anteriores no existen a las normas urbanísticas subsidiarias (las normas subsidiarias rigen urbanísticamente en pequeños ayuntamientos previo al desarrollo más exhaustivo de un plan urbanístico). Normalmente se puede acceder a estos documentos de manera libre a través de las páginas web de los propios ayuntamientos.
Inicialmente se deben identificar las áreas de la posible implantación de edificaciones. Estas suelen ser las delimitadas como suelo urbano o suelos no urbanizables de núcleo rural. Recordar que en suelos urbanizables, básicamente hasta que se re-parcelen, determinen las cesiones a espacios públicos y se ejecuten los viales con sus servicios urbanos NO se puede edificar. Eventualmente, puede edificarse en suelos no urbanizables fuera de las delimitaciones anteriormente mencionadas bajo ciertas circunstancias (dedicación familiar agropecuaria, superficie de parcela, informe favorable del ayuntamiento, etc…), siempre bajo la supervisión de la comisión territorial de urbanismo de cada autonomía.
Dentro de los condicionantes urbanos, relato ahora diferentes aspectos que podría afectar.
Parcela mínima: puede determinarse una superficie mínima de parcela.
Frente mínimo: normalmente se determina que debe existir frente de parcela a calle (se prohíbe el acceso a parcela a través de servidumbre de paso), e incluso puede determinarse una distancia mínima del frente.
Retranqueos: pueden determinarse que existan separación mínimas y máximas de la edificación a linderos (perímetro de parcela). Suele ser diferente la distancia con respecto a parcelas colindantes que a un vial.
Alineación: Pueden determinarse líneas a las que el frente de la edificación debe ajustarse, suele deberse a establecer continuidad entre las edificaciones.
Ocupación: Se determina una superficie máxima que la edificación puede «pisar» de la superficie de parcela. Es decir, con una ocupación de 0,2m2/m2 en una parcela de 1000m2, se podrían «pisar» 200m2 de terreno dejando libres 800m2.
Edificabilidad: Se determina una superficie construida máxima de la edificación respecto a la parcela. Tomando el ejemplo anterior, con una edificabilidad de 0,4m2/m2, la edificación podría tener de superficie 400m2. Pero como solo puedo pisar 200m2, tendría que hacer una planta baja y otra primera de 200m2 como máximo cada una. A la hora de computar la edificabilidad, los sótanos bajo rasante no cuentan, y los porches cubiertos abiertos o terrazas descubiertas computan la mitad de su superficie construida* real.
Altura máxima: Suele determinarse una altura máxima mediante el número de plantas sobre rasante, con una limitación máxima en metros hasta el alero de la cubierta (para que no se hagan plantas con demasiada altura libre). Suele aparecer también una altura máxima de la cumbrera (parte más alta de la cubierta).
Todos estos aspectos, una vez identificado el tipo de suelo de la parcela suelen aparecer dentro del plan urbanístico en una ficha resumen.
Aspectos estéticos: Regulan distintas cuestiones como, pendientes de cubiertas, número de faldones mínimo, material de la cubierta, casetones o lucernarios de cubierta, materiales de fachadas, materiales de carpinterías exteriores, dimensiones y formas de los huecos de fachada, aspecto general (tremendamente subjetivo).
Aparte de las normas urbanísticas municipales, una parcela puede estar sujeta a condiciones por parte de otros organismos como la demarcación de carreteras (cercanía de vías de titularidad supra-municipal), confederación hidrográfica (cercanía a cauces de ríos), patrimonio (relación con espacios protegidos como núcleos históricos, camino de santiago…), costas y medio ambiente (terrenos afectados), etc.
Con este, se da fin a esta serie de tres artículos dedicados a la parcela. Como resumen, una vez determinada el área de influencia, se deben identificar sobre plano las zonas de interés con sus posibles afecciones y condicionantes, para luego ir estudiando detalladamente cada opción.
Saludos
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000 ¿Qué te encontrarás en esta sección?
001 ¿Cómo escoger parcela? Tamaño, Topografía y Forma
002 ¿Cómo escoger parcela? Servicios Urbanísticos
*Superficie construida: es la suma de la superficie útil (aquella sobre la que podemos «andar») y la superficie en planta que ocupan los tabiques, pilares, fachadas, etc… Como aproximación general la superficie contruida suele ser un 120-125% de la superficie útil.
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