Artículo 09. Costes de Ejecución-Estimación de Presupuesto
Es habitual, que alguien que quiere construirse una vivienda, consulte con un profesional de la construcción cuanto le puede costar la ejecución, sin definición alguna de proyecto y basándose únicamente en los m2. Es perfectamente factible, pero dependerá de tantas variables, que lo único que se puede dar es una ESTIMACIÓN ORIENTATIVA basada en la experiencia, el conocimiento del mercado local y en una tipología de vivienda repetida. Respecto a esa estimación pueden existir variancias de hasta el 20-30% en función de diversos parámetros (en importes de 100.000€ pueden llegar a 30.000€) por eso hay que tener muy claro que esta será una ESTIMACIÓN ALZADA.
PARA LA ZONA OCCIDENTAL DE ASTURIAS Y NORTE DE GALICIA:
Vivienda en cualquier planta: ± 850 €/m2
Almacenaje, Garajes y Sótanos: ± 450 €/m2
Porches exteriores y terrazas: ± 175 €/m2
Bajo-Cubierta: ± 650 €/m2
Para tener una estimación realista es necesario definir el proyecto y elaborar un presupuesto que paso a explicar. El conocimiento de este proceso ayudará a comprender posteriores post sobre la eficiencia en el gasto de ejecución.
El presupuesto de ejecución que realiza un técnico, principalmente proviene de una base datos creada a partir de costes estadísticos y medios dentro de un área geográfica (normalmente en España las Comunidades Autonómicas), procedentes de la anualidad anterior a la realización del presupuesto (se necesitan recabar datos, organizarlos y crear la base respecto un ejercicio completo). Esos datos reflejan los costes: de los materiales, de la mano de obra, de los medios auxiliares, etc… para cada “cosa que se haga” dentro de una ejecución.
Por ejemplo:
Hormigonado de Pilares. Su coste proviene del coste del hormigón, de los operarios que ejecuten el hormigonado en función de su rendimiento en tiempo y su convenio colectivo, del material de encofrado, de los operarios que ejecuten el encofrado en función de su rendimiento en tiempo y su convenio colectivo, de la ferralla del pilar, de los costes proporcionales de alquiler o amortización de grúa para verter el hormigón, etc
Tabiquería de ladrillo Hueco Doble. Su coste proviene del coste del ladrillo, del coste de mortero de cemento, de los operarios que ejecuten la tabiquería en función de su rendimiento en tiempo y su convenio colectivo, de los costes proporcionales de alquiler o amortización de hormigonera, etc
Cada una de estas es lo que llamamos una “partida de obra”. Una vez perfectamente definido el proyecto, se pueden extraer cuales serán todas las partidas necesarias para su ejecución y la cantidad de obra relacionada con cada una de ellas. Normalmente, para una vivienda unifamiliar, es fácil alcanzar entre las 120 y 150 partidas de obra distintas. La suma del coste de cada partida de obra por sus respectivas mediciones de obra nos dará el coste final.
Como ya he dicho antes, los costes de cada partida de obra proceden de datos estadísticos de la anualidad anterior, por eso hacen una estimación bastante real de cuales serán los costes, pero siendo imposible que sean exactos al mercado. Depende de parámetros como la oferta-demanda, IPC, variaciones súbitas de precios de materiales (ejem: el acero). Es por ello que los presupuestos de los constructores pueden diferir entorno al ±15% del de referencia en proyecto, e incluso entre varios constructores. Con variaciones superiores a ese porcentaje, podrían estimarse bajadas temerarias o costes excesivos si no argumentan una buena justificación. Os recomiendo apoyaros en un técnico de confianza para valorar dichas explicaciones.
Saludos
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